据国家统计局最新数据显示，我国目前在籍人口13.83亿人，其中2017年的流动人口近2.5亿，而以租住作为居住模式的人数占流动人口的67.3%。由此可见住房租赁市场的市场规模巨大，也有着不俗的发展潜力。
另外，自去年7月开始，国家开始陆续发布关于鼓励住房租赁市场的相关政策：广州等12个城市被确定为首批加快发展住房租赁市场的试点城市。北京、上海探索共有产权房，厦门推行保障性商品房，深圳推行安居型商品房等。
市场潜力大、政策发布，无不促进了住房租赁市场的发展。也因此吸引了资本、房地产企业、创业企业等的进入，长租公寓成为新的发展风口，迎来了前所未有的繁荣景象。但风口之下，却也为长租公寓企业带来了不小的竞争压力，同时行业的客观问题也“不可小视”。
行业现状，市场占有率低、竞争加剧
作为住房租赁的重要组成部分，机构持有运营的长租公寓在近年来得到了长足发展。究其原因，除了“租购并举”的提出以外，也与消费群体的升级有着很大关系。目前我国的租房人群已经从从70后、80后逐步变成了90后，相对于资产的所有权，这个群体更关注的是“和谁住”、“住哪里”、“除了睡，我还能得到什么”。他们在繁忙的工作和巨大的生活压力之间穿梭，渴望得到关爱，却又叛逆的不去主动。所以公寓行业的兴起，正是从人性上解决这一群体的需求——即满足独立保护隐私需求，又保证分享、社交属性。
但与之相对应的确是，我国机构化、规模化的租赁住房数量不高，市场占有率低。根据统计，2017年国内拥有规模公寓企业超过600家，公寓间数超过120万间。但我国品牌公寓的数量仅占租赁市场的2%，住宅租赁市场整体上仍然处于以散户为主的状态。
一般发达国家和地区的市场品牌公寓占出租房源的比重为25 - 30%左右。目前我国集中式公寓的龙头企业平均管理规模在2 - 3万间左右，分散式公寓龙头企业管理规模在50万间左右。未来品牌公寓如能达到10%的市场占有率，公寓数量将达到1060万间，前十的集中式公寓运营商和分散式公寓运营商平均管理间数分别为46.8万间和99.3万间。
通过数据我们可以看到，未来长租公寓有着不俗的发展潜力，因此不仅获得了房地产中介巨头的垂青，各大房地产商和酒店集团也蠢蠢欲动，像华住旗下的城家公寓（www.cjia.com），已经在上海、北京、广州、深圳、杭州、成都等一线及旅游城市进行了战略部署，这些企业的加入也为长租公寓带来了竞争压力，其中中小公寓企业的压力最大。
目前，长租公寓的主要争夺场地集中在一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及发达的二线城市如成都、武汉、杭州，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房源充裕，给公寓行业的发展提供了良好的土壤。
但随着优质公寓企业的崛起，在2018年-2019年公寓行业将会面临一轮整合和洗牌，中小公寓运营商或选择“小而美”，或选择加盟、被兼并，公寓行业的集中度将进一步提升。
行业问题，资金压力
除了竞争压力外，长租公寓在本身的经营上也存在一定问题。房地产租房市场不同于房地产买卖市场，是一个长周期、高投入、低回报的行业。
因此，行业企业普遍面临着不小的资金压力。这个资金压力来自内部和外部两个方面，首先，自身内部回报率低。我国的长租公寓一直处于谨慎发展状态，增速并未达到理想状态的原因之一是资产价格过高导致租金回报率较低。与发达国家的重点城市相比，国内核心城市资金收益率存在较大差距。
其次，外部融资难。目前，我国长期资金成本基本维持在4%左右的市场水平，企业融资成本较高。与此同时，公寓租赁的租金回报率过低，与我国的十年期国债利率相比处于倒挂状态。过低的收益率进一步降低了市场的融资意愿且推高了融资成本，使得公寓行业的融资更为困难。
行业问题，供需差距
众所周知，我国房地产市场一直处于“轻租重售”的状态，这与国人根深蒂固的购房观念有着重要关系，我国现阶段的租赁结构较为单一。租赁人群主要以90后的年轻人为主。根据数据显示，约77%的租客集中在20 - 29岁，约16%的租客集中在30 - 39岁。从收入层次来看，以北京为例，单月收入在一万元以下的租客近7成，这些人群是当下租房的主力军。
年轻、收入偏低作为新生代租赁客群最主要的特点直接影响了他们对于居住户型的偏好。根据调查统计显示，租客对于独立一室户的偏好高于二室户及三室户。
然而，从供给端来说，由于我国开发商多年以来的发展及产品设计更新理念，我国房地产存量市场主要以两房或以上商品住宅为主。一线城市的商品住宅主力户型面积，如上海：基本在90平米左右。与此同时，在供应端老式公寓和农民自建房占有一定比例，另外一部分出租的房源甚至是违章加盖建筑。在这样的租赁产品供应下，住宅租赁市场中公寓产品的供需两者存在严重不匹配的现象。
行业问题，“二房东”乱象
除了资金问题、供求关系外，我国的住房租赁市场一直处于“混沌”阶段，黑中介、黑二房东已经成为国人对租赁的客观印象。虽然，长租公寓的出现为租赁市场带来了一股“清流”，在一定程度上为城市租住青年的安居起到了改善作用，但行业从业者众多，难免出现一些问题。
如，有极少数的公寓项目急于求成，为缩短装修周期，减少成本流失，在装修安全方面并未严格把关从而导致不同程度的居住安全问题。轻者如甲醛超标引起住房使用者身体不适，重者由于消防安全未达标引起火灾等严重事故。从另一方面来说，同样是由于适合的房源获取不易，部分项目在立项之前并未能做到尽职调查，以至于在开业运营的过程中，遭遇了物业停水、停电等问题。部分公寓甚至由于消防问题不过关导致强制清退租客的现象发生，严重的侵犯了租客的居住权益。